• ANNONSERA
    • ANNONSERA
    • ANNONSPRISER
    • TEKNISKA DATA
    • UTGIVNINGSPLAN
  • NÄSTA NUMMER
  • PRENUMERERA
    • PRENUMERERA
    • ÖVRIGA BESTÄLLNINGAR
  • TIDNINGSARKIV
    • TIDNINGSARKIVET
    • ÄLDRE ÅRGÅNGAR
    • ARTIKELREFERENSER
    • HISTORISKA ARKIVET
  • KONTAKT
    • KONTAKT
    • OM OSS
    • HANTERING AV PERSONUPPGIFTER
  • IN ENGLISH
    • ABOUT US
    • HISTORY
    • ADVERTISING
    • AD FORMATS AND PRICES
    • TECHNICAL DATA
    • PUBLICATION SCHEDULE
    • CONTACT
  • LOGGA IN
    • Hur skapar man konto?

Bygg & teknik

Sveriges äldsta byggtidning – grundad 1909

  Annons
  • HEM
  • ARTIKELSÖK
  • AKUSTIK OCH LJUDISOLERING
  • BETONG
  • BRANDSKYDD
  • BYGGFRÅGAN
  • FASADER
  • GEOTEKNIK OCH GRUNDLÄGGNING
  • GOLV OCH GRUND
  • INFRASTRUKTUR
  • JURIDIK
  • SUNDA HUS/ENERGI
  • TAK
  • TRÄ
  • LEVERANTÖRER
Du är här: Hem / Ur senaste numret 2 / Vem ansvarar för vad i bostadsrättsföreningens byggnader?

Vem ansvarar för vad i bostadsrättsföreningens byggnader?

1 februari, 2022

Artikelförfattare: Jerker Hällqvist, Advokat, Advokatfirman Victor, Göteborg

När lägenheter är upplåtna med bostadsrätt är det bostadsrättsföreningen som äger huset och därmed lägenheterna. Bostadsrättshavaren har en nyttjanderätt till den lägenhet som hen disponerar. Nyttjanderätten är stark och liknar på många sätt en äganderätt. Bostadsrättsföreningen har enligt lag ansvar för att hålla ”lägenheten, huset och marken i gott skick” men bostadsrättshavaren har vida ramar att genomföra förändringar i lägenheten. Mot denna frihet ställs också en skyldighet för bostadsrättsinnehavaren att i princip själv svara för underhållet av lägenheten.

I teorin är saken alltså relativt enkel. Bostadsrättsinnehavaren har stor frihet att anpassa lägenheten i dess estetiska utformning. Bostadsrättsföreningen ska se till att allt utanför lägenheten hålls i gott skick. I praktiken uppstår dock problem i gränssnittet mellan bostadsrättsinnehavarens respektive bostads­rättsföreningens rättigheter och skyldig­heter. Exempelvis definieras inte ”lä­genhet” i bostadsrättslagen. Till lägen­heten räknas i regel rummens golv, väggar och tak, men det har inte ansetts möjligt att i lag detaljreglera vad som ska höra till lägenheten. Det har lämnats stor frihet för bostadsrättsföreningarna att reglera ansvaret för det yttre underhållet i föreningens stadgar och därmed även vad som ingår i lägenhetsinnehavarens ansvar.

För ett antal typsituationer finns det anledning att vara extra uppmärksam både som bostadsrättsinnehavare och bostadsrättsförening men också som entreprenör som vill utföra arbeten för någon av dem. 

Det händer att bostadsrättsinnehavaren, medvetet eller omedvetet, låter utföra arbete på egendom som bostadsrätts­föreningen ansvarar för. Av bostads­rättslagen framgår att bostadsrättshavaren inte utan styrelsens tillstånd får utföra ingrepp i en bärande konstruktion, än­dring av befintliga ledningar för avlopp, värme, gas eller vatten, eller annan vä­sentlig förändring av lägenheten. Ibland är gränssnittet inte lika tydligt. Ett exempel är bostadsrättsföreningar som upplåter lägenheter i rad- eller kedjehus där det installerats en värmepanna i lägenheten som tillhör föreningens an­svarsområde. Värt att känna till är att bostadsrättsinnehavaren får stå för hela kostnaden för arbetet, även om det i efterhand visar sig att arbetet varit både nödvändigt och funktionsenligt, om godkännande från föreningen saknas. 

Arbeten måste ibland utföras i en lägenhet som en följd av att bostadsrättsföreningen fullgör sin underhålls­skyldighet. Ett typexempel är att golvet i lägenheten behöver brytas upp på grund av stambyte. Sådana åtgärder i lägenheten svarar bostadsrättsföreningen för. Samma gäller om föreningen vidtar åtgärd i en lägenhet för att avhjälpa ett problem som endast finns i någon annan del av huset.

Ibland uppstår skador som drabbar både bostadsrättsinnehavarens och bo­stadsrättsföreningens respektive ansvarsområden. I de fallen gäller att ansvaret för att åtgärda skadorna följer an­svarsindelningen i allmänhet, om inte skadan beror på bostadsrättsföreningens försumlighet. I klartext innebär detta att om en lägenhet på grund av till exempel läckage från husets yttertak skadas inom det område som bostadsrättsinnehavaren svarar för, så ansvarar denne för att avhjälpa skadorna i lägenheten (om inte läckaget beror på att föreningen varit vårdslös). Detta kan nog uppfattas som överraskande och understryker vikten av att som bostadsrättsinnehavare ha ett lämpligt försäkringsskydd. 

Läckage från husets utsida innebär dessutom ofta att skador uppstår just i gränsen mellan ansvarsområdena, alltså just i väggar, golv och tak. Ibland finns gränserna som sagt detaljreglerade i stadgarna och ibland inte. I bägge fallen kan svåra bedömningar aktualiseras. 2020 prövade Högsta domstolen frågan om ett system för golvvärme ingick i lägenhetens inre när stadgarna angav att till ”lägenhetens inre räknas” bland annat golv. Svaret blev nekande med minsta möjliga marginal, det var tre domare mot två i avgörandet, vilket understryker komplexiteten i bedömningarna. Här kan en entreprenör bli ofrivillig gisslan. Denne behöver ju fundera över vem som ska vara beställare för vilka arbeten, hur arbetstid och material ska delas upp och redovisas och för vilka arbeten ROT-avdrag kan bli aktuella.

Rådet är att tänka efter före. Ska arbeten utföras som inte uppenbart faller inom antingen bostadsrättsinnehavarens eller bostadsrättsföreningens förvaltning bör det utredas vad lagen och stadgarna innebär för de aktuella arbetena innan de påbörjas eller ens offereras.

Dela på:Facebooktwitterredditpinterestlinkedintumblrmail

Läs mer:

  • Viva i Göteborg får Kasper Salin-priset
    Viva i Göteborg får Kasper Salin-priset
  • Erbjudande till prenumeranter – juridisk rådgivning
    Erbjudande till prenumeranter – juridisk rådgivning
  • Bygglov utanför detaljplan – hur funkar det?
    Bygglov utanför detaljplan – hur funkar det?
  • Ventilationslösningar  – Tekniktävling
    Ventilationslösningar – Tekniktävling
  • Vad är fackmässigt?
    Vad är fackmässigt?
  • Nationella brandregler för träbyggande  – Global översikt 2020
    Nationella brandregler för träbyggande – Global översikt…
  • ”Väsentlig rubbning” i entreprenader
    ”Väsentlig rubbning” i entreprenader
  • Bostadskoncept utan förbestämd planlösning
    Bostadskoncept utan förbestämd planlösning

Inlagd i: JURIDIK, Ur senaste numret 2

Annonsörer

Hisab-giha_golvsystem

Sök på Bygg & teknik

Ledare

Omvärld i snabb förändring

Inför den här ledaren så tittade jag på motsvarande ledare – den sista innan sommaren – de senaste tre åren. I ledaren 2019 var det bara full fart framåt, precis som det var i större delen av världen. Ledaren handlade om klimatfrågan och hur vi ska klimatanpassa byggandet, samhället och omvärlden. Det måste till rätt stora förändringar för att nå klimatmålen, och hur ska vi kunna … [Läs hela ledaren...]

Event

Grundläggningsdagen på Stockholmsmässan

Grundläggningsdagen 2023

Grundläggningsdagen är framflyttad till 16 mars, 2023. Besök Grundläggningsdagens hemsida

Byggnytt

Batteridriven byggakustikförstärkare

Tröttnat på strul med kablage vid byggakustikmätningar? Den nya Nor282 byggakustikförstärkare kan vara lösningen på problemet. – Batteridrift upp till 90 minuter vid full effekt. – WiFi trådlös … [Läs mer...]

Digitala Heta Arbeten®

Smidigt, effektivt och – framför allt – säkert. Det är några av fördelarna som papperstillverkaren Arctic Paper Grycksbo upplever med att använda den digitala tillståndslistan för Heta Arbeten®. Nu … [Läs mer...]

Vinnaren av Nordbyggs guldmedalj

Recoma byggskivor vann Nordbyggs Guldmedalj, priset för årets mest innovativa produktnyhet 2022. Skivorna är helt tillverkade av återvunna kompositförpackningar där enbart värme och tryck används vid … [Läs mer...]

Nytt dokumentationspaket gör det enklare att bygga hållbart

Kraven på hållbart byggandet ökar. Därmed ökar även behovet att dokumentera byggmaterialens CO2-avtryck för att uppnå en Miljöbyggnads­certifiering – en uppgift som börjar hos leverantören. Nu har … [Läs mer...]

Filborna vattentorn i Helsingborg vinner Kasper Salin-priset

Under Arkitekturgalan den 7 april mottog Filborna vattentorn i Helsingborg 2021 års Kasper Salin-pris för bästa byggnad. Arkitekt är Wingårdhs med Nordvästra Skånes Vatten och Avlopp (NSVA) som … [Läs mer...]

Återbruk när tillfälliga Östermalmshallen blir padelhall

Nu har ett av Sveriges största återbruksprojekt öppnat. Den tillfälliga saluhallen på Östermalmstorg, som användes när den gamla Östermalmshalleni Stockholm renoverades, blir padelhall i Mölnlycke … [Läs mer...]

Ny plattform för upphandling av energiåtgärder åt fastighetsägare

Bostadsrättsföreningar och privata fastighetsägare har stor potential när det gäller ökad hållbarhet och energieffektivisering i sina byggnader. Många byggnader läcker energi, och därför också pengar; … [Läs mer...]

Nytt golvregelsystem speciellt anpassat för CLT/KL-trä

För att möta det stora fokus som finns för miljon och minska CO2-avtrycket än mer så har Granab Golvregelsystem tagit fram ett nytt system speciellt anpassat för CLT/KL-trä, system 8000 W. Företaget … [Läs mer...]

Svetsning av membran på platta tak

Uniroof 700 är en kompakt taksvetsmaskin utvecklad av Leister i Schweiz. Maskinen lämpar sig till svetsning av termoplastiska vattentätande membran på platta tak upp till 500m2 såväl som lutande tak … [Läs mer...]

Ny skonsam justerskruv minskar materialspillet

FAFS liknar ingen annan jus­terskruv. Lika exakt som den biter och kan skruvas i, lika enkelt och exakt kan den demonteras. Den nya justerskruven från fischer lämnar träkonstruktioner så in­takta att … [Läs mer...]

Den nya generationens takskiva

Nu presenterar Forestia ett nytt byggmaterial – den nya generationens takskiva. Ett slätt premiumtak av högsta kvalité. Slipp spackla och slipa – det är bara att limma och klicka så är det nya taket … [Läs mer...]

Förlags AB Bygg & teknik, Box 2053, 135 02 Tyresö • Telefon 08-408 861 00 © Copyright 1909 - 2019 • Alla rättigheter reserverade.