Artikelförfattare: Elias Ercin, Jur.kand, Advokatfirman Victor, Göteborg
Planmonopolet innebär att det är en kommunal angelägenhet att planlägga användningen av mark och vatten. Den markägare som inom en relativt snar framtid vill bebygga icke detaljplanelagd mark är för det första beroende av att kommunen vill att marken bebyggs. Dessutom krävs att kommunen också kan tillåta en bebyggelse utan krav på föregående detaljplaneläggning. En möjlighet som erbjuds sådana markägare är plan- och bygglagens bestämmelser om förhandsbesked eller bygglov. Dessa kan under vissa förhållanden möjliggöra bebyggelse utan föregående krav på detaljplaneläggning.
En kommuns ansvar för allmänna intressen, och kommunens därtill hörande möjligheter att uppställa krav på detaljplan, ställs ofta mot markägarens intresse av att skyndsamt få till stånd en nybyggnation. Vid sådana prövningar behöver proportionalitetsbedömningar göras.
I ett nyligen avgjort mål från Mark- och miljööverdomstolen (MÖD), mål nr P 11969 – 21, har domstolen tagit ställning till frågan om kommunen, med hänsyn till proportionalitetsprincipen, haft rätt att avslå ansökan om bygglov på en fastighet på den grunden att detaljplaneläggning först skulle ske.
Bakgrunden var följande. Sedan 1960-talet hade en kommun, med bland annat hänvisning till kravet på detaljplan, avslagit en fastighetsägares ansökningar om att få bebygga sin fastighet. Fastighetens läge inom kommunen och förhållandet att det i området fanns en stor efterfrågan på mark för bebyggelse, innebar att huvudregeln om krav på detaljplan i 4 kap. 2 § första stycket 4 a PBL i och för sig var tillämplig. Men eftersom kommunen under cirka 60 års tid hade avslagit fastighetsägarens ansökningar med hänvisning till krav på planläggning ansåg MÖD att en fortsatt hänvisning till detaljplanekravet inte utan vidare kunde godtas som skäl för att avslå fastighetsägarens ansökan (se även dom från Högsta förvaltningsdomstolen, RÅ 2010 ref. 90). MÖD tog därför ställning till de skäl som kommunen hade åberopat till stöd för sitt krav på detaljplaneläggning. Bedömningen gjordes mot bakgrund av vad som framkommit angående befintlig och förväntad bebyggelse samt planläggningen i närområdet. Vare sig av kommunens översiktsplan eller på annat sätt, framgick att det aktuella markområdet utpekats för annat är bebyggelse.
MÖD:s prövning utmynnade i att det inte kunde uteslutas att byggnation på fastigheten skulle kunna utgöra ett hinder vid en framtida planläggning av området. De av kommunen åberopade skälen för att hävda detaljplanekravet, behovet av att samordna planering och utbyggnad av vatten- och avlopp och annan infrastruktur, måste enligt domstolen tillmätas förhållandevis stor vikt vid proportionalitetsavvägningen mellan kommunens allmänna och fastighetsägarens enskilda intressen. Därefter konstaterade dock MÖD att kommunen, trots den långa tidsperiod som passerat sedan kommunen först gjorde gällande detaljplanekravet, fortfarande hade vare sig någon konkret plan för detaljplaneläggning eller någon tidplan för när kommunen avsåg att detaljplanera området.
MÖD landade slutligen i bedömningen att sökandens intresse av att få ett konkret besked om möjligheten att bygga på sin fastighet vägde tyngre än kommunens intresse av att den sökta åtgärden skulle föregås av detaljplanering. Det ansågs alltså inte proportionerligt att kommunen, 60 år efter första tillfället som ansökan om byggåtgärd lämnades in, alltjämt hävdade krav på detaljplaneläggning av området.
Även om MÖD gav fastighetsägaren rätt i detta specifika fall så understryker rättsfallet att planmonopol och därtill hörande bestämmelse om detaljplanekrav försätter kommuner i en stark position i förhållande till enskilda fastighetsägare. Plan- och bygglagens bestämmelser som möjliggör undantag från detaljplanekravet är svåra att vinna framgång med om kommunen hävdar sin rätt till att planlägga marken.
Utvecklingsbenägna fastighetsägare vill ogärna vänta i flera decennier på att få bebygga sina fastigheter. Dessa gör därför klokt i att tidigt identifiera vidareutvecklingspotentialen i sitt fastighetsbestånd. Att anlita expertis i form av fastighetskonsulter och fastighetsjurister är en viktig del i det arbetet. Dialog med och lyhördhet för den kommunala organisationen är också att rekommendera.
