Artikelförfattare: Anna Sundblad, Advokatfirman Victor, Göteborg
– viktigt att tänka på för den som bygger bostadsrätter!
Under senare år har svenska domstolar avgjort en rad tvister där bostadsrättsköpare som tecknat förhandsavtal hävt sina avtal på grund av att entreprenaden blivit försenad. Den domstolspraxis som utvecklats har varit relativt tuff mot köparna.
Möjligheterna för en entreprenör och en så kallad byggmästarföreningatt avtala om ändringar i entreprenaden har också inneburit att bostadsrättsföreningen, och i slutändan bostadsrättsinnehavarna, har haft små möjligheter att få kompensation för att entreprenaden ändrades på ett för de boende negativt sätt.
Ändringarna i bostadsrättslagen kommer sannolikt att förebygga dessa tvister.
Ändringarna i bostadsrättslagen innehåller en rad tillägg, dels beträffande vilken information en bostadsrättsförening måste lämna i samband med att ett förhandsavtal ingås, dels vilka uppgifter som
måste finnas med i ett förhandsavtal. Några av dessa tillägg förtjänar särskild uppmärksamhet.
En nyhet är att en bostadsrättsförening inför tecknande av förhandsavtalet måste lämna information om ”de viktigaste efterföljande stegen i byggprojektet och i avtalsförhållandet med förhandstecknaren till och med tillträdet till lägenheten”. Uppgift ska även lämnas om vid vilken tidpunkt dessa olika steg beräknas inträffa.
Detta innebär alltså att köparen, redan i samband med förhandsavtalet, ska få information om en beräknad tidpunkt för tillträdet.
Bostadsrättsföreningen ska informera om, och i så fall under vilka förutsättningar, som förhandstecknarens lägenhet eller andra delar av föreningens hus och mark kan komma att förändras innan lägenheten upplåts med bostadsrätt. Detta innebär alltså att en bostadsrättsförening inte utan risk för konsekvenser, på sätt som skett tidigare, kan komma överens med entreprenören om att till exempel minska antalet parkeringsplatser. Om ett behov av en sådan ändring uppstår under entreprenadens gång, måste bostadsrättsföreningen informera förhandstecknaren så snart som möjligt. Väsentliga avvikelser från vad som avtalats kan ge förhandstecknaren rätt att frånträda förhandsavtalet.
Information ska även lämnas om vilket direkt eller indirekt inflytande som byggföretaget eller andra utomstående har eller kommer att ha i föreningen och om, och i så fall under vilka förutsättningar, som föreningen har möjlighet att rikta krav mot byggföretaget vid dröjsmål eller om fel upptäcks i föreningens hus.
Det är alltså inte, som tidigare, möjligt för entreprenören och bostadsrättsföreningen att träffa överenskommelse som till exempel avviker från felavhjälpande i ABT06, utan att förhandtecknarna informeras om detta. Brister informationen är förhandsavtalet inte bindande för köparen.
Förutom information om föreningens ekonomi ska även lämnas information om, och i så fall under vilka förutsättningar, som de beräknade avgifterna (insats, årsavgift och eventuell upplåtelseavgift) kan komma att förändras innan lägenheten upplåts med bostadsrätt.
Beträffande förhandsavtalets innehåll innebär lagändringarna ett viktigt tillägg. En beräknad tid för upplåtelsen måste precis som tidigare anges. Fortfarande gäller att en ”beräknad tid för upplåtelsen” får avse ett tidsintervall och inte behöver vara ett exakt angivet datum. Tidsintervallet får dock inte vara längre än tre månader. Därigenom har det tidsintervall som tidigare accepterats av domstolarna kortats ned. Upplåtelsen måste sedan ske ”inom skälig tid” från den beräknade upplåtelsetidpunkten. Varje försening innebär alltså inte en rätt för förhandstecknaren att frånträda förhandsavtalet, men utrymmet för entreprenören genom byggmästarföreningen, att skjuta fram upplåtelsetidpunkten på grund av en försening av projektet är tämligen begränsad.
Om den beräknade upplåtelsetidpunkten anges som ett tidsintervall är det, precis som tidigare praxis, den sista dagen i intervallet som är utgångspunkten när man ska avgöra om upplåtelsen är försenad i sådan grad att förhandstecknaren har rätt att frånträda förhandsavtalet.
Sammanfattningsvis kan alltså konstateras att det i och med lagändringarna finns all anledning för den som bygger bostadsrättslägenheter att se över och komplettera sina förhandsavtal. Denne gör även klokt i att skapa en rutin för hur korrekt och tillräcklig information ska kunna lämnas till lägenhetsköparna. Saknas viktiga punkter i förhandsavtalet är detta ogiltigt. Lämnas inte klar och begriplig information kan konsekvensen bli att förhandstecknaren inte anses bunden av avtalet. Slutligen: Ett varningens ord till den lägenhetsköpare som står i begrepp att frånträda sitt förhandsavtal – de nya reglerna gäller inte på redan ingångna avtal.
