Artikelförfattare: Teresia Mårdh, Advokatfirman Victor, Göteborg
Efter flera år med ett ansträngt ekonomiskt läge drabbas fler och fler branscher av ökade konkurser. Om en hyresgäst går i konkurs måste man som fastighetsägare och hyresvärd snabbt vidta åtgärder för att försöka begränsa sin skada.
Vid en hyresgästs konkurs fortsätter hyresavtalet att löpa, det upphör inte förrän endera parten vidtar någon åtgärd. För att hyresavtalet ska upphöra finns olika åtgärder att vidta och nedan beskrivs de två vanligaste. Eftersom en hyresvärd normalt sett inte kan förvänta sig någon (betydande) utdelning för en hyresskuld är det oftast viktigt att som hyresvärd snabbt agera för att avsluta hyresavtalet.
Kontakta konkursförvaltaren för att få tillbaka lokalen
Om en hyresvärd, efter hyresgästens konkurs, uppmanar konkursboet att ställa lokalen till hyresvärdens förfogande och konkursboet inte inom en månad gör detta, ansvarar konkursboet för hyran från konkursbeslutet till dess lokalen ställs till hyresvärdens förfogande. Om boet svarar för hyran får hyresvärden bästa prioritet för den del av fordran som uppstår efter konkursutbrottet. För att fristen ska börja löpa måste hyresvärden dock uppmana förvaltaren att återlämna lokalen.
En sådan uppmaning bör därför alltid skickas till konkursförvaltaren och bör skickas så snart som möjligt efter konkursutbrottet. Uppmaningen bör skickas i skriftlig form, antingen i ett brev eller via e-post.
Om hyresgästen har en hyresskuld som förföll före konkursutbrottet kan hyresavtalet dessutom sägas upp för att upphöra med omedelbar verkan. En sådan förverkandeuppsägning är dock inte möjlig om skulderna förfallit till betalning efter konkursutbrottet. I sådana fall får hyresvärden nöja sig med en uppmaning att återlämna lokalen enligt vad som beskrivs ovan.
Det finns två potentiella fördelar med att förverka hyresavtalet. Den ena är att fristen för konkursförvaltaren att agera endast är 14 dagar. Den andra fördelen är att konkursförvaltaren måste betala hela hyresskulden (även den redan upplupna hyresskulden) för att konkursboet ska få fortsätta använda lokalen efter att fristen löpt ut. Konkursförvaltaren har ibland ett behov av att fortsätta använda lokalen för att avveckla verksamheten och i de fallen är ett förverkande mycket fördelaktigt för hyresvärden. Även om konkursförvaltaren inte har behov av lokalen kan hyresvärden snabbt vilja få in en ny hyresgäst lokalen. Ett förverkande är i så fall fördelaktigt för hyresvärden av det skälet istället.
Om konkursförvaltaren inte ser något värde i lokalen och om det inte finns någon annan hyresgäst som kan tillträda lokalen kan den ökade tidspress som sätts på konkursförvaltaren leda till att lokalen lämnas i ett (än) sämre skick än om konkursförvaltaren givits möjlighet att göra en ordnad avflyttning.
En förverkandeuppsägning görs enligt de vanliga reglerna för en sådan uppsägning (se 12 kap 42 § jordabalken). Uppsägningen måste bland annat delges konkursförvaltaren. Om det finns skäl att göra en sådan uppsägning ska den ske så snart som möjligt efter konkursutbrottet.
Anmäla fordran till konkursförvaltaren samt bevaka fordran vid tingsrätten
När ett bolag går i konkurs bör alla som har fordringar på bolaget meddela konkursförvaltaren, så att inte någon skuld missas. En sådan anmälan i konkursen bör givetvis vara så korrekt som möjligt. I ett första skede använder konkursförvaltaren uppgifterna för en allmän bedömning av bolagets ekonomiska ställning och man bör inte lägga alltför stora resurser på att utreda exakt hur stor skulden är. Uppgiften som lämnas till förvaltaren kan vara en relativt grov cirkauppgift. Man bör anmäla sin fordran till konkursförvaltaren relativt snart efter konkursutbrottet. Enklast görs det tillsammans med att man skickar en anmodan enligt ovan.
Om förvaltaren ser att konkursbolagets tillgångar täcker delar av skulderna kommer ett så kallat bevakningsförfarande att inledas vid tingsrätten. I ett sådant förfarande måste alla som har skulder och som vill få betalt informera om skulden och dess storlek på nytt. I förfarandet i tingsrätten är det viktigt att skulden är noggrant preciserad. Om skulden ifrågasätts av konkursförvaltaren kan man behöva försvara sin position vid en förhandling i tingsrätten och lägga fram bevis för sin fordran.
Det är dock vanligt att några pengar inte finns, vilket innebär att skulder utan särskild prioritet eller säkerhet (t.ex. pant eller inteckning) inte kan betalas. Då inleds inte något bevakningsförfarande.
Skicket på den återlämnade lokalen samt kvarlämnad egendom
När konkursförvaltaren har avvecklat verksamheten i lokalen kommer den att återlämnas. Ofta återlämnas lokalen i ett relativt dåligt skick och egendom brukar lämnas kvar.
Hyresvärden får inte slänga kvarlämnad egendom utan ägarens tillåtelse. Utan godkännande måste hyresvärden vänta tre månader från att man anmanat boet att hämta egendomen, eller sex månader från det att lokalen återlämnades, innan kvarlämnad egendom kan omhändertas. Skräp kan dock slängas direkt.
Vad gäller egendom som inte tillhör hyresgästen, exempelvis leasad egendom, måste hyresvärden kontakta ägaren.
Att sälja, slänga eller använda kvarlämnad egendom utan lov från ägaren är brottsligt.
För att begränsa sin skada vid konkurs bör en hyresvärd alltså kommunicera en rad olika besked till konkursboet. I vissa fall krävs det även att hyresvärden vågar hävda sig gentemot konkursförvaltaren för att få sina rättigheter tillgodosedda. Det kan därför vara värt att ta hjälp av en advokat för att allt ska bli rätt, särskilt om det är en större hyresgäst som sitter i en för fastigheten viktig lokal.
