– Ett smartare sätt att planera underhålls- och renoveringsåtgärder

Idag är det svenska byggnadsbeståndet relativt gammalt. För att uppfylla dagens byggnormer och krav (till exempel. funktionella, säkerhets- och estetiska krav) behöver omfattande underhålls- och renoveringsåtgärder genomföras. Dessutom sätter bostadsbolagen själva upp ambitiösa mål om energieffektivisering och minskad klimatpåverkan. Detta innebär att bostadsbolagen måste planera och genomföra dessa åtgärder på kort tid med begränsade budgetar och resurser. Till det kommer att underhålls- och renoveringsplanering ofta görs manuellt och på kort sikt med fragmenterad information om byggnadens status och nödvändiga åtgärder. Det leder till högre risker för fel i byggnadskomponenter och högre kostnader för renovering på lång sikt.

Detta planeringssätt leder på kort sikt ock­så till en lägre standard för hyresgästerna, och på längre sikt till en högre hyresnivå efter renovering, eftersom byggnader ofta lämnas med minimal skötsel, vilket resulterar i en betydande värdeförlust. Här presenteras en ny plattform – SINOM – som utvecklats i syfte att planera under­håll och renovering utan flera av dagens begränsningar. Plattformen bygger på två forskningsprojekt på Chalmers och ut­vecklingen har i huvudsak finansierats genom Energimyndighetens E2B2-pro­gram.

Dagens planering av underhåll och renovering har brister

Planering av underhålls- och renove­ringsåtgärder sker främst manuellt och på kort sikt. Dessa kortsiktiga planer bygger på de omedelbara behoven hos de byggnader som kräver de mest brådskande insatserna. För de flesta bostads­bolag överstiger dock kostnaderna för nödvändiga åtgärder den tillgängliga budgeten. Som ett resultat skjuts under­hålls- och renoveringsåtgärder ofta upp på grund av budgetrestriktioner, men sällan med tanke på de långsiktiga effekterna som högre renoveringskostnader (efter­som åtgärder genomförs för sent), lägre standard för hyresgäster och högre risker för fel i byggnadskomponenter. På grund av bristen på en fullständig översikt över statusen för byggnader är det svårt att förutse de långsiktiga effekterna, vilket resulterar i en betydande värdeförlust som är dold för bostadsbolagen.

Befintliga planeringsmetoder är in­riktade på expertkunskap, där en bygg­nadsinspektör bedömer byggnadens sta­tus och utifrån tillgänglig (oftast generisk) information sammanställer en lista över åtgärder som måste genomföras på kort, medellång och lång sikt. Även om åt­gärder på kort sikt kan genomföras ome­delbart, varken uppdateras eller följs åt­gärderna upp på medellång och lång sikt om villkoren förändras. Den manuella och ineffektiva processen för underhålls- och renoveringsplanering kan inte reagera ordentligt på förändrade förhållanden och krav, och därför blir befintliga pla­ner snabbt föråldrade. Dessutom har bristen på ett metodiskt tillvägagångssätt för inspektion och planering skapat en situation där bostadsbolagen har blivit mer och mer beroende av individers expertis snarare än av data. Detta beroende skapar ineffektivitet och inkonsekvenser, särskilt när individer flyttar från ett företag till ett annat.

Å andra sidan baseras dessa planer främst på komponenternas nuvarande status och deras omedelbara underhålls- och renoveringsbehov. Dessutom tar de inte hänsyn till andra aspekter som potentialen för energieffektivisering eller minskning av växthusgasutsläpp. Dessutom utvecklas sådana planer för en­skilda byggnader eller grupper av byggnader, utan hänsyn till övergripande bud­getrestriktioner och utvecklingsmål (till exempel energi- eller växthusgasutsläpp). 

Läs hela artikeln i Bygg & teknik nr 4/21.

Artikelförfattare: Amir Farahani, Claudio Nägeli och Jan-Olof Dalenbäck, Arkitektur och samhällsbyggnadsteknik, Chalmers tekniska högskola