Vad kan du förvänta dig av ett funktionsdugligt badrum?

– Att det är fackmässigt?
– Att dess användande inte utgör en säkerhetsrisk?

Bakgrund
Köparen förvärvade bostadsrätten till en lägenhet av säljaren. Köpekontraktet innehöll en klausul om att bostadsrättslägenheten skulle överlåtas ”i befintligt skick”. Efter att köpeskillingen hade betalats och köparen fått tillträde till den köpta bostadsrättslägenheten uppstod en tvist mellan köparen och säljaren. Tvisten gällde – vad nu är av intresse – huruvida det fanns fel i bostadsrättslägenhetens badrum och om köparen kunde göra gällande dessa fel gentemot säljaren. Tvisten avsåg egentligen än fler frågor men dessa två ovan angivna frågeställningar är av intresse att titta närmare på sett utifrån hur domstolen resonerade vid bedömningen av desamma. Köplagen är tillämplig på tvisten.

Parternas ståndpunkter
Köparen gjorde i första hand gällande att den köpta bostadsrättslägenheten inte stämde överens med vad parterna avtalat. Köparen var av uppfattningen att parterna hade avtalat att badrummet skulle vara fackmässigt renoverat. Köparen hade även andrahands- och tredjehandsgrunder för sin talan men dessa redovisas inte här eftersom de inte är av intresse sett utifrån de ovan angivna rubricerade frågeställningarna.
Köparen gjorde således gällande att den köpta bostadsrättslägenheten inte stämde överens med vad parterna avtalat, närmare bestämt att badrummet inte stämde överens med säljarens muntliga uppgift att ”badrummet renoverats på ett korrekt sätt”.
Säljaren bestred talan och gjorde gällande att bostadsrättslägenheten hade sålts ”i befintligt skick”. Säljaren tillbakavisade även påståendena om att det skulle ha lämnats muntliga uppgifter gällande badrummets skick på sätt köparen påstod.

Domstolens bedömning
Domstolen konstaterade inledningsvis att det av det skriftliga avtalet framgick att bostadsrättslägenheten hade sålts ”i befintligt skick” samt att köpeavtalet inte innehöll några ytterligare skriftliga uppgifter om bostadsrättslägenhetens avtalade skick.
Domstolen gick sedan över till att bedöma om parterna muntligen hade avtalat någonting gällande bostads-rättslägenhetens skick och i så fall vad som muntligen avtalats parterna emellan. Domstolen fann det härvid bevisat att säljaren till köparen framfört att det finns ”papper på ” renoveringen av badrummet samt att säljaren, som svar på frågan om badrummet var korrekt gjort, uttalat att det inte är några problem med badrummet. Med dessa uttalanden hade säljaren, menade domstolen, inte påstått annan än att badrummet är funktionsdugligt.
Säljarens påstående om att badrummet är funktionsdugligt bedömdes utgöra en utfästelse tillika avtalsinnehåll att bad-rummet är funktionsdugligt. Utfästelsen gavs rätteligen företräde framför det skriftliga avtalsvillkoret ”i befintligt skick”.
Den fråga som nu kvarstod att bedöma är vad man kan förvänta sig av ett badrum som enligt avtalet ska vara funktionsdugligt och om de fel detta badrum hade innebar att badrummet avvek från vad som avtalats, det vill säga om felen innebar att badrummet var ej funktionsdugligt.
Domstolen konstaterade att avsaknad av intyg och kvalitetsdokument inte påverkade badrummets funktion. Inte heller en felaktigt monterad brunns-manschett eller en felaktig brunnslutning sades påverka badrummets funktion. Att eluttag ur elsäkerhetssynpunkt var felplacerat inverkade inte heller på badrummets funktionsduglighet. Att tätskiktet hade lagts på ett ej fackmässigt sätt påverkade inte heller funktionsdugligheten.
Domstolen fann vidare att badrummets strömbrytare varit felinstallerad samt att den varit ansluten till en ojordad kabel. Domstolen konstaterade att detta de facto utgjorde en säkerhetsrisk. Däremot påverkade inte säkerhetsrisken, enligt domstolen, badrummets funktionsduglighet.
Trots att badrummet i flertalet avseenden således ej var fackmässigt renoverat och trots att badrummets undermåliga renovering i visst avseende till och med utgjort en säkerhetsrisk har badrummets funktionsduglighet, enligt domstolen, i inget avseende påverkats. Badrummet var således funktionsdugligt på sätt köparen och säljaren avtalat. Inga fel kunde göras gällande gentemot säljaren.
Dom från Helsingborgs tingsrätt nr T 3524-16 meddelad den 10 april 2017 samt beslut från Hovrätten över Skåne och Blekinge meddelat den 8 juni 2017.

Artikelförfattare:
Sandra Ullsten
Göteborgs Advokatbyrå AB