Artikelförfattare: Paula Femenías och Kaj Granath, Chalmers tekniska högskola
Hur kan renoveringsprocessen förbättras för att underlätta för hyresgäster och fastighetsägare? Stora bestånd av befintliga flerbostadshus står inför behov av renovering och energieffektivisering vilket skapar många utmaningar. Forskningsprojektet ”Samsyn vid bostadsrenovering” har som mål att öka kunskap om hyresgästernas perspektiv i en större skala och ta fram underlag för att förbättra planeringen av renoveringsprocessen.
Under perioden som studien har pågått, från 2018 till 2021, har tre allmännyttiga bostadsföretag i Göteborg haft totalt 29 renoveringsprojekt i planering eller under genomförande. Forskare på Chalmers har i samverkan med Förvaltning AB Framtiden och med finansiering från Energimyndigheten och Centrum för Management i Byggsektorn (CMB) studerat de boendes situation genom intervjuer och enkäter. Sedan 2019 har Framtiden koncernen som äger de tre bostadsföretagen en policy om varsam renovering som fastställer att ingen hyresgäst skall behöva flytta som resultat av en renovering, till exempel vid en hyreshöjning.
En central fråga har varit varför hyresgäster väljer att flytta när den fastighet där de bor skall renoveras. Under åren som studien pågått har 908 hyresgäster som sagt upp sina kontrakt i de 29 renoveringsprojekten sökts upp för en intervju. Av dessa har 426 intervjuats med frågor om varför de flyttat, upplevelsen av renoveringsprocessen, och renoveringens resultat. Intervjuernas längd varierar från korta intervjuer, där frågan om varför hyresgästerna flyttat samt kopplingen till renoveringen prioriterats, och längre och djupare på upp till en timma, allt beroende på hyresgästens disponibilitet. Utöver intervjuerna har enkäter skickats ut i 7 färdiga renoveringsprojekt till de som valt att bo kvar eller flyttat in efter renoveringen. Den stora mängden material analyseras både kvantitativt och kvalitativt.
Ny definition av renoveringsnivåer
För att kunna sätta de boendes val att flytta och erfarenheter av renovering i ett sammanhang har vi delat in renoveringsprojekten i nivåer av renovering. Eftersom energieffektiviserande renovering är högt på den politiska agendan har tidigare studier definierat renoveringsnivåer utifrån energibesparingspotential, som till exempel Wahlström och Glader [1]. EU driver frågan om en ökad takt av renovering och förespråkar omfattande renovering med hög potential för energieffektivisering [2]. Det finns forskningsstudier som visar att renoveringar som enbart leder till mindre energibesparingar skapar inlåsningar och långsiktiga problem för ett mer energieffektivt bostadsbestånd [3]. En annan kategori av studier har utgått från ett investeringsperspektiv för att definiera renoveringsnivåer med en grund i skattelagstiftningen, där investeringskostnaden påverkar fastighetens värdeår [4]. De här definitionerna av renoveringsnivåer har inte med parametern om hur boende påverkas av renoveringsprocessen. I vår studie föreslår vi därför en ny klassificering av renoveringsnivåer som utgår från renoveringsåtgärder och graden av störning för de boende.
De renoveringsprojekt som ingått i studien är spridda över Göteborg. Sett till antal berörda lägenheter är en majoritet uppförda under efterkrigstiden, varav 34 procent mellan 1946 och 1959, 19 procent mellan 1960 och 1965 och 40 procent mellan 1965 och 1975. Tre fastigheter är uppförda före andra världskriget och ett efter 2000. De flesta projekt (16 av 29) ligger i vad som klassas som ekonomisk lägesindelning B (bygger på intresset av att investera i området), 8 områden ligger i attraktiva A lägen och 5 ligger i C lägen. Alla fastigheter i C lägen är miljonprogramsområden i stadens ytterområden, men det finns också flera områden från perioden 1965 – 1975 i A och B lägen.
Genom intervjuer och möten med de tre bostadsföretagen har vi fått en uppfattning om hur de planerar renovering och energieffektivisering. Företagen har skilda avdelningar för att planera energibesparingar respektive renoveringar. Energibesparing fokuserar på lönsamma åtgärder som till exempel IMD individuell mätning på varmvatten, och förbättrad reglering och injusteringar. Renovering utgår ifrån tekniska behov och styrs bland annat av sociala ramar kring varsamhet och de boendes möjligheter att bo kvar. Sedan kan det ändå bli en del energibesparing vid renovering men det är en bonus.
