Artikelförfattare: Teresia Mårdh, Advokatfirman Victor, Göteborg
En stadig hyresrelation är bra för båda parter. Men ibland händer saker som gör att en uppsägning är nödvändig. Det finns då en mängd formaliakrav att förhålla sig till, vilket kan göra det svårt. Läs här för att få lite tips i en uppsägningssituation.
Formaliakrav
För att en uppsägning ska vara giltig måste vissa grundläggande formaliakrav vara uppfyllda. Om det brister i formalia går det inte att läka i efterhand. Istället måste en ny, komplett och felfri uppsägning skickas – i tid innan uppsägningsfristen passerats.
Uppsägningen måste uppfylla följande grundläggande krav.
– Vara skriftlig1 ;
– Ange rätt parter, både den som sägs upp och den som säger upp;
– Identifiera vilket hyresförhållande som sägs upp;
– Ange om uppsägningen görs för avflyttning eller villkorsändring och, om uppsägningen görs för villkorsändring, (alla) de villkor som krävs för förlängning;
– Uppsägningen ska delges mottagaren, i rätt tid.
Därutöver bör uppsägningen ange när upphörande ska ske, gärna genom att ange datum.
Om hyresvärden säger upp hyresavtalet ska delgivning i princip ske på ett sådant sätt att behörig person hos mottagaren tagit emot uppsägningen, enklast görs det genom att använda auktoriserad delgivningsman. Om hyresgästen säger upp hyresavtalet kan delgivning ske enligt en specialregel som ger hyresgästen rätt att skicka uppsägningen per rekommenderat brev. Det räcker då att det rekommenderade brevet lämnas in till posten och registreras i deras system senast den sista dagen för uppsägning. Det finns alltså en skevhet till hyresgästens fördel.
Därutöver måste en hyresvärd, men inte en hyresgäst, i uppsägningen ange följande information.
– Om uppsägningen görs för avflyttning – orsaken till att förlängning vägras,
– Underrättelse om att hyresgästen har att inom två månader från uppsägningen hänskjuta tvisten till hyresnämnden
för medling.
Som kan konstateras slår hyreslagens omsorg om hyresgästen igenom, och reglerna är enklare för hyresgästen att uppfylla.
Indirekt besittningsskydd
En lokalhyresgäst har oftast ett indirekt besittningsskydd. Det innebär att hyresgästen har en principiell rätt till förlängning av hyresavtalet även efter hyrestidens utgång. Att skyddet är indirekt betyder dock att hyresgästen inte har en absolut rätt till förlängning av avtalet, på det sätt som en bostadshyresgäst har. Avtalet kan alltså upphöra även om besittningsskyddet inte brutits. Besittningsskyddet innebär istället att hyresgästen i en sådan situation har rätt till skadestånd för att kompensera den skada som hyresgästen lider till följd av att denne behöver lämna lokalen, dock ersättning utgår med minst en årshyra.
Endast i följande fall saknar hyresgästen helt besittningsskydd.
– Hyresgästen har suttit kortare tid än nio månader i lokalen när avtalet upphör,
– Hyresgästen har begått ett i lagen utpekat allvarligt avtalsbrott,
– Parterna har, med iakttagande av särskilda formkrav, avtalat bort hyresgästens besittningsskydd för den aktuella situationen, eller
– Hyresgästen säger själv upp hyresavtalet för avflyttning (inte villkorsändring).
Om hyresgästen har besittningsskydd och avtalet inte förlängnings förutsätts hyresgästen alltså ha rätt till ersättning för all den skada som uppstår när denne behöver lämna lokalen. Endast om hyresvärden har godtagbara skäl för att vägra förlängning bryts besittningsskyddet och hyresgästens rätt till ersättning faller bort.
För att hyresgästen ska få ett fullgott skydd har det bestämts att bara vissa, i lag angivna skäl, ska anses vara godtagbara och därmed bryta hyresgästens indirekta besittningsskydd.
Följande skäl anses vara legitima för en avflyttningsuppsägning, och gör att hyresvärden undgår skadeståndsskyldighet.
– Hyresgästen har begått ett allvarligt eller mindre allvarligt avtalsbrott, exempelvis genom att inte betala hyra eller genom att inte uppfylla andra åtaganden,
– Huset ska rivas eller genomgå så omfattande renovering att hyresgästen inte kan sitta kvar, och hyresvärden anvisar en godtagbar ersättningslokal,
– Hyresvärden i annat fall har befogad anledning att upplösa hyresförhållandet.
Om någon eller båda parter säger upp avtalet för villkorsändring ligger det i hyresvärdens hand att bestämma vilka villkor som denne godtar för att förlänga hyresavtalet. För att undgå skadeståndsskyldighet måste hyresvärden kräva hyresvillkor som är skäliga och som överensstämmer med god sed i hyresförhållanden. Detta gäller både vid hyresgästens och hyresvärdens uppsägning. Det kan inte alltid förutsättas att de tidigare gällande villkoren är skäliga och står i överenstämmelse med god sed.
Slutligen nämns här att hyresgästens rättigheter knutna till det indirekta besittningsskyddet i stor utsträckning är knutna till medlingsförfarande i hyresnämnden. Om hyresgästen inte ansöker om medling i rätt tid kan denne mista de flesta av sina rättigheter, och i vissa fall kan hyresgästens egen uppsägning bli ogiltig. Det är därför viktigt att även komma ihåg att kontrollera att eller om en medlingsansökan gjorts i rätt tid.
Ovan är bara en sammanfattad beskrivning av vad man behöver tänka på och det är lätt att gå snett i en uppsägningssituation, både för hyresgästen och hyresvärden. Det kan resultera i att uppsägningen blir ogiltig eller att den får oönskade konsekvenser såsom exempelvis en omfattande skadeståndsskyldighet och de praktiska och ekonomiska riskerna är alltså stora. Det kan därför vara värt att ta hjälp av en advokat för att allt ska bli rätt, särskilt om det är mycket viktigt att uppsägningen står sig.
