Artikelförfattare: Elias Ercin, Advokatfirman Victor, Göteborg
I en tidigare artikel, Bygg & teknik nr 1-2024, har jag adresserat frågan om uppsägning av tomträtt. Som sades i den artikeln var det, när tomträtten infördes, särskilt angeläget att trygga fastighetsägarens möjligheter att få tillgodogöra sig inträdd markvärdestegring och vid behov förfoga över den upplåtna marken för annat allmännyttigt ändamål. I förarbetena anges samtidigt att omständighet som inte bör föranleda att uppsägning tillåts är när behovet utan större olägenhet kan tillgodoses på annat sätt. Slutsatsen i artikeln blev följande. En tomträttsinnehavare som har viljan och förmågan att dels erbjuda fastighetsägaren dennes markvärdestegring dels utveckla fastigheten för annat allmännyttigt ändamål, i enlighet med ägarens planer, kan tänkas löpa mindre risk för att drabbas av uppsägning. En sådan innehavare kan också tänkas ha bättre möjligheter till en framgångsrik klandertalan om tomträtten trots allt skulle sägas upp. Sedan dess har Högsta domstolen haft uppe frågan om uppsägning av tomträtt för avgörande i Högsta domstolens dom, i mål T 3537–23, meddelad i Stockholm den 17 december 2024. Denna artikel tar utgångspunkt i den domen.
Bakgrund till Högsta domstolens avgörande
Stockholms kommun sade upp ett tomträttsavtal med en garageförening för att använda fastigheten för bostadsändamål. Enligt 13 kap. 14 § jordabalken får uppsägning endast ske om det är ”av vikt för ägaren att fastigheten användes för bebyggelse av annan art eller eljest på annat sätt än tidigare”. Garageföreningen klandrade uppsägningen och hävdade att kommunen saknade tillräckliga skäl. Under förhandlingen i mark- och miljödomstolen, gjorde föreningen gällande att föreningen efterforskat att själva anlita byggbolag för att bebygga fastigheten med bostäder och i samband med det också säkra föreningens behov av garage. Föreningen menade att bostadsbebyggelse hade kunnat komma till stånd utan att tomträtten sades upp och att kommunen endast av ekonomiska skäl hade sagt upp tomträtten. I underinstanserna, mark- och miljödomstolen och Mark- och miljööverdomstolen, konstaterades att om föreningen skulle få använda marken för bostadsbyggande så hade det krävts ändring av tomträttsavtalet till att inte enbart omfatta användning av marken för garage utan också bostäder. Enligt underinstanserna ställs i lagen inget krav på kommunen att ändra i tomträttsavtalet.
Utfallet i högsta instans
Högsta domstolen kom fram till följande. I kravet på att det ska vara av vikt för ägaren att själv nyttja sin fastighet ligger ett inslag av avvägning mellan å
ena sidan fastighetsägarens intresse av att ta fastigheten i anspråk för den tilltänkta användningen och å andra sidan tomträttshavarens intresse av att få behålla tomträtten. Om tomträttshavaren bedöms ha ett starkt intresse av att behålla tomträtten och fastighetsägarens behov utan större olägenhet kan tillgodoses på annat sätt, kan det utgöra en situation där skäl för uppsägning inte föreligger. Det krävs inte att uppsägning av tomträttsavtalet är det enda sättet på vilket fastighetsägarens behov kan tillgodoses. Fastighetsägaren har som utgångspunkt inte heller någon skyldighet att undersöka om ändrad markanvändning kan komma till stånd genom en överenskommelse med tomträttshavaren om ändring av tomtrattsavtalet. Kommunens behov av bostäder var reellt och nära förestående, med tillfredsställande underlag för planeringen. Högsta domstolens slutsats blev sammantaget att kommunens intresse vägde tyngre än föreningens, och överklagandet avslogs.
Utmaningar med tomträttens rättsliga ramverk
Avgörandet pekar på att svåra avvägningar kan aktualiseras mellan fastighetsägarens och tomträttshavarens intressen. I målet ansågs kommunens behov av bostadsbebyggelse väga tyngre än garageföreningens långsiktiga investeringar. Avgörandet befäster också att det måste finnas tillfredsställande underlag som visar att planeringen för ändrat ändamål har påbörjats. I målet ansågs kommunens planer på bostadsbebyggelse vara tillräckligt konkreta. Detaljplanens betydelse vid uppsägning av tomträtt är central. En ny detaljplan behöver inte vara antagen, men det måste finnas rimliga möjligheter att slutföra planläggningen inom en inte alltför oviss framtid. Tomträttens rättsliga ramverk har kritiserats för att vara svårt att förutse, särskilt vid uppsägning och omprövning av avgäld. Förarbetena till jordabalken ger viss vägledning, men de lämnar också utrymme för tolkning. Särskilt så kring vad som utgör ”av vikt för ägaren”. Rättsläget är i praktiken beroende av domstolarnas bedömningar. När tomträttsfrågor är så sällan förekommande hos domstolarna och fristerna för förändring både avseende uppsägning och avgälder är decennielånga skapas osäkerhet för både fastighetsägare och tomträttshavare.
Slutsatser och framtida utveckling
Tomträtten har en viktig funktion i svensk
fastighetsrätt, men dess rättsliga ramverk behöver kontinuerligt utvecklas för att möta praktiska utmaningar. Högsta domstolens avgörande i T 3537–23 är ett steg i denna riktning, men avgörandet visar också att det finns behov av ytterligare klargöranden. Det aktuella målet förtydligar ytterligare att det finns en gräns för hur långt fastighetsägarens intressen kan sträcka sig och var den gränsen kan tänkas gå. Ett flertal frågor kvarstår dock, till exempel vad som krävs för att en tomträttshavare ska anses ha visat att deras nyttjanderätt är av stor betydelse och att fastighetsägarens behov kan tillgodoses på annat sätt. Denna balansgång mellan olika intressen är central, men den lämnar också utrymme för osäkerhet och potentiella konflikter.
