Artikelförfattare: Jerker Hällqvist, Advokatfirman Victor, Göteborg
I den här artikeln undersöks närmare vad som gäller för en bostadsrättsförening som få svårt att sköta sina ekonomiska åtaganden. Vad gäller för bostadsrättsföreningen vid konkurs? Hur påverkas medlemmarna? Och hur stor är risken i dagens läge?
Många bostadsrättsföreningar ser idag ökade kostnader för lån, energi, taxor och löpande leverantörskostnader. Även underhållskostnaderna har ökat i takt med att kostnaden för entreprenadtjänster också genomgått en ökning under de senaste åren. Bostadsrättsföreningar med tomträtt kan dessutom räkna med rejäla höjningar när tomträttsavgälden ska räknas om. Så långt ser det alltså lite dystert ut. Från bostadsrättsföreningens perspektiv, så länge den sköts ekonomiskt ansvarsfullt, är dock risken för konkurs nästan obefintlig så länge avgifterna justeras och följer kostnadsutvecklingen. Risken uppstår först om och när avgifterna skulle behöva höjas så pass mycket att lägenheterna bli oattraktiva att bo i och vakanserna på så sätt ökar. Här skiljer sig bostadsrättsföreningens perspektiv från medlemmarnas. Självklart kan det finnas många bostadsrättsinnehavare som inte kan eller vill bo kvar i sin lägenhet om avgiften höjs med 25 procent samtidigt som kostnaderna för de egna lånen ökar kraftigt. En sådan medlem kommer att försöka sälja sin lägenhet. Eftersom bostadsrättsavgifterna generellt i Sverige understiger brukshyran för motsvarande lägenheter kommer dock köparen inte avstå från köpet på grund av avgiftens storlek. Istället blir avgiften en faktor som inverkar på priset för bostadsrätten. På det sättet är det medlemmen som får ”ta smällen” för att avgiften höjts. Privatpersoner som säljer bostadsrätter på dagens marknad kan alltså löpa risk att få dåligt betalt för sin bostadsrätt (det återstår att se hur prisutvecklingen blir). Bostadsrättsföreningar kommer dock inte löpa någon större risk förrän avgiften blir högre än, eller jämförbar med, brukshyran för motsvarande lägenhet på orten. Ett sådant scenario är alltjämt långt borta.
Det är ovanligt att bostadsrättsföreningar går i konkurs. De flesta konkurserna rör föreningar som bildats men som aldrig kommit i gång med någon verksamhet. Exempelvis kan detta röra sig om ett antal hyresgäster som bildar en bostadsrättsförening i syfte att köpa loss sin hyresfastighet, men där affären av någon anledning rinner ut i sanden.
Skulle en bostadsrättsförening ändå bedöma att konkurs är för handen så sker detta genom en ansökan hos tingsrätten. Det räcker att firmatecknare skriver under ansökan. Det behövs alltså varken stämmobeslut eller styrelsebeslut. Tingsrätten ska då utgå från att bostadsrättsföreningen är konkursmässig, om inte särskilda skäl talar emot. En konkursförvaltare utses då vars övergripande uppgift är att avyttra tillgångarna och dela ut pengarna till långivare och andra borgenärer. Långivare med pant får betalt före andra borgenärer. I samband med konkursen förlorar också medlemmarna sin bostadsrätt som istället betraktas som en hyresrätt. Det innebär visserligen en fortsatt rätt att bo kvar. Hyresrätter saknar dock ekonomiskt värde. För den med stora lån på bostadsrätten kan detta naturligtvis vara förödande. Det saknas i princip regler om ansvar för bostadsrättsföreningens styrelse för kvarstående skulder och förpliktelser efter konkursen.
Sammanfattningsvis
Den som har en bostadsrätt i en bostadsrättsförening som går i konkurs kommer att kunna bo kvar i lägenheten men förlorar sin bostadsrätt. Det är låga formella krav på konkursansökan från bostadsrättsföreningen och styrelsen blir i princip inte ansvarig för bostadsrättsföreningens kvarstående skulder. För en genomsnittlig bostadsrättsförening vars styrelse följer kostnadsutvecklingen är risken för konkurs mycket liten. Bostadsrättsföreningens ekonomiska situation har dock betydelse för medlemmarna i föreningen och marknadsvärdet på bostadsrätterna.
Artikelnär publicerad i Bygg & teknik 6/2023.
Teckna en prenumeration HÄR
