Upplåtelse av bostadsrätt – får en förhandstecknare frånträda avtalet om projektet blir försenat?

När ett byggbolag uppför bostadsrätter tecknas regelmässigt så kallade förhandsavtal med de som vill köpa en bostadsrätt. Förhandsavtalen träffas ofta i ett tidigt skede i byggprocessen, vid en tidpunkt då det inte är helt klart när lägenheterna kommer att vara färdigställda. Om projektet blir försenat och inflyttningen flyttas fram – kan de blivande bostadsrättsköparna då hoppa av affären?

Köp av nybyggda bostadsrätter har under perioder varit en mycket bra affär. Redan vid inflyttning har det objekt som man köpt för några år sedan ökat i värde. Om någon förhandstecknare skulle vilja frånträda ett sådant objekt är problemet inte särskilt stort. Bostadsrättsföreningen säljer lätt bostadsrätten till någon annan och till ett högre pris. När bostadsrättsmarknaden sviktar blir dock läget ett annat.

På senare tid har flera tvister mellan förhandstecknare och bostadsrättsföreningar avgjorts i tingsrätten.¹ Tvisterna har uppstått då förhandstecknaren valt att inte fullfölja köpet med hänvisning till att byggprojektet blivit försenat. Förhandstecknaren har krävt att få tillbaka förskottet som betalats. Bostadsrättsföreningen har i något fall krävt skadestånd av förhandstecknaren, pga att man tvingats sälja bostadsrätten till ett lägre pris efter förstahandstecknarens avhopp.

Vad säger då lagen? Ett förhandsavtal innebär en skyldighet för förhandstecknaren att förvärva lägenheten med bostadsrätt.

I ett förhandsavtal måste det anges en ”beräknad tidpunkt för upplåtelsen”.

En förhandstecknare får frånträda förhandsavtalet om ”upplåtelsen genom försummelse av föreningen inte sker inom skälig tid efter den beräknade tidpunkten för upplåtelsen.”

När det gäller de specifika avtalen som varit under bedömning varierade dess innehåll; i något fall angavs upplåtelsetidpunkten till ”tre månader före tillträde” vilket var bestämt till december, i ett annat angavs ett kvartal och i ett tredje ett intervall om två kvartal.

Den lärdom man kan dra av tingsrättens resonemang – och som den som upprättar förhandsavtal gör klokt i att ta till sig – är följande.

– Det finns inget lagkrav på att tidpunkt för tillträde måste anges i förhandsavtalet, endast tidpunkt för upplåtelsen. Bostadsrättsföreningen kan alltså i förhandsavtalet ange att ”tillträde meddelas senast 6 månader före tillträdesdagen”. Man kan även vänta med att ange tid för tillträde tills parterna ingår ett upplåtelseavtal och föreningen vet hur projektet har utvecklats. Då slipper föreningen hamna i en situation där man lovat för mycket, (begår avtalsbrott, för att använda juridiska termer).
– Tingsrätten har godkänt att den beräknade tidpunkten för upplåtelse sträcker sig över två kvartal. Det finns alltså inte någon anledning att ange en exakt datum för upplåtelse.
– Det finns inget krav på att det finns en färdigställd byggnad för att upplåtelseavtal ska kunna ingås med förhandstecknarna. Det är tillräckligt att den ekonomiska planen har registrerats hos Bolagsverket. Detta möjliggör för bostadsrättsföreningen att teckna upplåtelseavtalet i rätt tid även om projektet blivit försenat.
– Utgångspunkten är naturligtvis att den tidpunkt, tidsintervall, för upplåtelse eller tillträde som utlovats till förhandstecknarna ska hållas. I ett fall har en (1) månads försening med upplåtelsen ansetts vara inom ”skälig tid”, i ett annat har 8 veckors försening accepterats. När det gäller försenat tillträde har 2 månaders försening accepterats när fråga var om ett omfattande projekt och förhandstecknaren hade meddelats om förseningen i god tid.
– När bostadsrättsföreningen blir medveten om en försening ska förhands-tecknarna meddelas så snart som möjligt. Detta kan få betydelse vid en bedömning om köparen har en hävningsrätt.

Avslutningsvis kan lämnas ett gott råd till de som tecknar förhandsavtal för att köpa bostadsrätt. Var försiktig med att häva avtalet. Den förhandstecknare som häver utan att ha rätt till det, kan bli skadeståndsskyldig för hela mellanskillnaden om lägenheten säljs till ett lägre pris. I ett av rättsfallen uppgick skillnaden i försäljningspris till nästan 2,7 miljoner kr. Lägger man till samtliga rättegångskostnader så blev prislappen för misstaget nästan 4 milj kr –med andra ord en ganska dyrköpt erfarenhet.

Artikelförfattare:
Anna Sundblad, Advokatfirman Victor, Göteborg

1 Det finns i skrivande stund inga rättsfall från högre rätt. Inte heller ger bostadsrättslagens förarbeten något svar på de frågor som aktualiseras. Ett tingsrättsavgörande är inte vägledande för kommande domar. Dock har under 2019 fyra tingsrättsavgöranden gått i samma riktning.

Artikeln är publicerad i Bygg & teknik nr 8/19