Artikleförfattare: Elias Ercin, Advokat, Advokatfirman Victor, Göteborg
Vid prövningar av bygglovsansökningar kan situationer uppstå där allmänna eller enskilda intressen hänförliga till civilrättsliga förhållanden lyfts. Fråga uppstår då i vilken utsträckning sådana förhållanden får beaktas. Artikeln belyser två rättsfall från Högsta domstolen, NJA 2021 s. 1187 och NJA 2023 s. 550, där frågan har kommit upp.
I NJA 2021 s. 1187 hade en fastighetsägare låtit göra en tillbyggnad på sitt garagetak och då höjt den sida av taket som satt ihop med grannens bostadshus. I det ursprungliga utförandet var garagetaken platta och garagebyggnaderna cirka en halv meter lägre än takfoten på de anslutande bostadshusen. Det avståndet var tillräckligt och möjliggjorde exempelvis underhållsåtgärder under den del av bostadshusets tak som skjuter ut över garagetaket. Garagets takhöjd vid anslutningen till grannens bostadshus var efter byggnadsåtgärden tre meter. Avståndet till bostadshusets takfot var endast några centimeter. För att den nya takkonstruktionen skulle kunna genomföras behövde också en vindskiva på grannens bostadshus kapas. Tillbyggnaden på garagetaket var förenlig med den gällande stadsplanen (d v s detaljplanen).
I NJA 2023 s. 550 belastades en fastighet av ett servitutsavtal. Genom avtalet fick ett bolag dra fram och bibehålla en spillvattenledning på fastigheten. Avtalet gav också bolaget rätt att vid behov reparera eller omlägga ledningen. Fastighetsägaren sökte bygglov för ett bostadshus på fastigheten. Den sökta åtgärden var förenlig med den gällande detaljplanen för området. I ansökan placerades huset på ledningarna.
Allmänt om prövningen av en bygglovsansökan
Vid prövning av en bygglovsansökan ska en avvägning göras mellan de intressen, såväl allmänna som enskilda, som berörs av ärendet. Bygglov ska beviljas för en fastighet som omfattas av en detaljplan om den sökta åtgärden är förenlig med planen och med bland annat det omgivningskrav som plan- och bygglagen innehåller. Enligt omgivningskravet får inte lokalisering, placering och utformning av byggnadsverk ske så att byggnadsverket kan medföra en sådan påverkan på grundvattnet eller omgivningen i övrigt som innebär fara för människors hälsa och säkerhet eller betydande olägenhet på annat sätt. Den omgivningspåverkan som har bedömts och accepterats inom ramen för en tillämplig detaljplan ska som huvudregel inte omprövas i ett bygglovsärende. En byggrätt i planen begränsar i väsentlig utsträckning tillämpningsområdet för omgivningskravet. I ett bygglovsärende inom en fastighet med en viss byggrätt, som följer av detaljplan, är därför huvudregeln att en byggnads placering och utformning inte ska underkännas med hänvisning till omgivningskravet om det inte är möjligt att utnyttja byggrätten på ett annat sätt. (Jfr RÅ 1991 ref. 46 och NJA 2021 s. 1187).
När kan prövning av civilrättsliga förhållanden aktualiseras?
Ett beviljat bygglov är i huvudsak en förklaring att det inte finns några offentligrättsliga hinder mot åtgärden utifrån de intressen och bestämmelser som byggnadsnämnden har att bevaka (jfr. NJA 2021 s. 1187). Utgångspunkten är alltså att civilrättsliga förhållanden inte ska prövas i ett bygglovsärende. Något absolut hinder mot att sådana förhållanden beaktas finns dock inte.
I rättsfallet där bygglovsansökan avsåg tillbyggnad på garagetaket var den sökta åtgärden förenlig med den gällande detaljplanen. Men tillbyggnaden innebar ingrepp på grannens egendom – i form av fysisk skada på grannfastigheten som inte kunde tålas av fastighetsägaren – samt begränsningar i fastighetsägarens möjligheter till att underhålla sin egendom. Högsta domstolen ansåg sammantaget att bygglov inte kunde beviljas för den sökta åtgärden. Intrånget var för stort och innebar en försvagning av skyddet för fastighetsägarens rättigheter. Det rörde sig alltså om en sådan betydande olägenhet, enligt 2 kap. 9 § PBL, som medförde att bygglov inte skulle beviljas. Rättsfallet tydliggör att situationer där fysiska skador på egendom kan förutses regelmässigt ska kunna beaktas i bygglovsärenden och bedömas som en betydande olägenhet i plan- och bygglagens mening om samtycke inte finns från skadelidande part.
I rättsfallet med spillvattenledningen hade fastighetsägaren en av detaljplanen given byggrätt att uppföra ett bostadshus. Det fanns begränsningar i var huset kunde placeras på fastigheten och en placering på ledningarna var ofrånkomlig. Även servitutsavtal, som ger ägaren av en fastighet rätten att i visst hänseende nyttja eller på annat sätt ta i anspråk en annan fastighet; till exempel för spillvattenledningar, är av civilrättslig karaktär och bör därför endast i undantagsfall kunna beaktas i ett bygglovsärende.
Ett servitut kan tilldela den härskande fastigheten flera rättigheter som tillgodoser ändamål av olika stor betydelse för den fastigheten. Därtill kan servitutsrättigheter vara kvarstående även om förhållandena har förändrats och servitutet inte nyttjas. Vid bedömningen av om en sökt bygglovsåtgärd ska anses ha betydande påverkan på ett servitut räcker det inte med att åtgärden påverkar servitutet genom att utövandet av servitutsrätten till exempel försvåras. I rättsfallet utvecklar Högsta domstolen sin tidigare praxis. Vad som måste stå klart när intrång i servitut aktualiseras är att åtgärden medför att en rättighet som servitutet ger går helt eller så gott som helt förlorad, att rättigheten tillgodoser ett ändamål som är av väsentlig betydelse för den härskande fastigheten och att konsekvensen av åtgärden för rättighetsinnehavaren därför måste anses oacceptabel. Först då kan det bli fråga om en sådan undantagssituation som innebär att åtgärdens påverkan på servitutet kan bedömas som en sådan betydande olägenhet som ska beaktas i bygglovsärendet. Sammantaget kom Högsta domstolen i det målet fram till att bygglovet för bostadshuset skulle beviljas trots det intrång som den beviljade åtgärden skulle innebära för bolaget.
Av rättsfallen framgår sammantaget att utrymmet för att civilrättsliga förhållanden beaktas i bygglovsprövningen finns men är begränsat.
