Jämkning av avtalat vite

Artikelförfattare: Anna Sundblad, Advokatfirman Victor, Göteborg

Det är inte ovanligt att kontrakt innehåller en bestämmelse om att entreprenören/exploatören ska betala vite om denne inte fullgör ett bestämt villkor i avtalet. Vite kan t.ex. gälla att entreprenören ska avhjälpa fel inom viss tid, eller att en byggnation ska påbörjas inom viss tid. Frågan om ett vite ska jämkas har aktualiserats i flera domar under senaste tiden. Artikeln berör ett av de senaste rättsfallen där domstolen funnit att vitet inte ska jämkas.

Den ej påbörjade entreprenaden

I juni 2026 avgjordes ett mål om vite i Uddevalla tingsrätt. Tvisten rörde en ex­ploatörs skyldighet att betala vite till en kommun på grund av att exploatören inte i tid påbörjat exploateringen av två fastigheter. Kommunen hade överlåtit fastigheterna för att exploatören skulle bygga bostäder på dem. I avtalet fanns ett villkor om byggnadsskyldighet för exploatören. Denna innebar en skyldighet för exploatören att inom viss tid påbörja byggnation, varmed avsågs ”gjuten bottenplatta eller motsvarande grundlägg­ning”. Om byggnadsskyldigheten inte uppfylldes utgick vite med 200 000 kr vid tidsfristens utgång och därefter med 200 000 kr/år till dess byggnationen på­börjades.

Frågorna i målet var bland annat om byggnadsskyldigheten var uppfylld eller ej, om utförandet kunde anses vara en motsvarande grundläggning som gjuten bottenplatta, och om vitet, om det skulle utdömas, skulle jämkas. Kommunen menade att exploatören inte påbörjat byggnationerna då det varken fanns någon bottenplatta eller motsvarande grund­läggning. Kommunen yrkade vite med 1,6 miljoner kr.

Exploatören menade å sin sida att byggnationen påbörjats eftersom arbetet med grunden uppnådde en färdigställan­degrad som motsvarade gjuten botten­platta. Exploatören menade även att bolaget haft rätt till förlängning av tidsfri­sten. Vidare menade exploatören att vitesklausulen var oskälig med hänsyn till den obalanserade partsställningen, de opro­portionerliga vitesbeloppen i förhållande till den skada kommunen potentiellt kunde åsamkas och kommunens orimliga tillämpning av klausulen. Klausulen skulle därför jämkas eller lämnas utan avseende. Tingsrätten fann (bland annat med stöd av ett mejl från exploatören med innebörd att exploatören inte uppnått den grad av färdigställande som krävdes enligt avtalet) att arbetena som utförts med pålar ned till berg inte kunde anses motsvara en gjuten bottenplatta. Exploatören hade inte heller rätt till förlängning av tidsfristen.

Tingsrätten konstaterade att avtalsvill­koret inte heller skulle jämkas eller lämnas utan avseende.¹ Domstolen framhöll att paragrafen om jämkning som finns i avtalslagen, det vill säga 36 §, huvudsakligen är avsedd för konsumentför­hållanden. I kommersiella förhållanden ska avtalsfrihet ges särskild tyngd, det vill säga det ska krävas väsentligt mer för att avtalsvillkor ska bortses från. Vidare uttalade tingsrätten att vitesskyldigheten måste ha varit föremål för exploatörens affärsmässiga överväganden och att bo­laget därför måste ha tagit höjd för att vite kunde aktualiseras. Tingsrätten ansåg inte heller att ett vitesbelopp i storleks­ordningen 200 000 kr/år var oskäligt högt. Exploatören förlorade därför processen mot kommunen och fick betala kom­munens rättegångskostnader.

Avslutningsvis

Mot bakgrund av att löpande viten kan bli mycket höga, att domstolarna anser att 36 § ska användas med försiktighet i kommersiella tvister och det är svårt att få jämkning av en vitesbestämmelse, så bör en exploatör/entreprenör, om denne inte är beredd att ta risken, reglera i avtalet att jämkning av vitet ska ske i vissa fall. Då uppstår en avtalad rätt till en jämkning av vitet och domstolen är inte hänvisad till en argumentation enbart kring 36§ avtalslagen. Alternativt kan vitesbeloppets storlek begränsas till ett maxbelopp i avtalet. Den som riskerar vite vet då på förhand hur stor den ekonomiska risken maximalt kan bli.

Läs mer:

Uddevalla tingsrätts mål, T 2701-24

¹ D.v.s. rättas till, tillämpas mindre strikt, eller bortses från, på vanlig svenska.

Artikeln är publicerad i Bygg & teknik 5/2026.

Teckna en prenumeration HÄR